La nueva Ley Hipotecaria

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que se publicó el pasado marzo y que ofrece nuevas condiciones reguladoras en la concesión de préstamos hipotecarios afecta a todas las hipotecas firmadas desde el pasado 16 de junio

 

Esta nueva norma se establece con la intención de otorgar más garantías a los clientes, particularmente en lo que se refiere a la ejecución de impagos y a su derecho a la información.

Precisamente, el cliente deberá comprender las condiciones de contratación antes de la firma, lo cual deberán acreditar registradores y notarios. Además, dispondrá del contrato durante 10 días antes de la firma para cerciorarse de que comprende el producto financiero que contrata.

 

Cambios principales de la nueva ley

En consonancia con las sentencias que han protagonizado ciertas polémicas de los últimos tiempos sobre gastos de hipoteca y cláusulas suelo, la nueva ley establece que el pago de los gastos de contratación del préstamo debe ser asumido por la entidad que lo concede y que no existirá cláusula suelo de ningún tipo.

No obstante, ciertas comisiones “tradicionales” seguirán existiendo, como la comisión de apertura, aunque se establece qué contenido tendrá como máximo y que será devengada una única vez.

Otro de los cambios más reseñables es el que afecta a las vinculaciones: tu banco no podrá obligarte a contratar otros productos como seguros o planes de pensiones, pero sí podrán bonificarlos.

Ahora bien, si decidieras cancelar el seguro o el plan de pensiones un tiempo después de contratarlo, no deberías perder la bonificación obtenida.

Además, podrás elegir libremente el tasador y podrás estar exento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si tu hipoteca se destina a proyectos de inversión en eficiencia energética.

 

Efectos en las hipotecas anteriores al 16 de junio

A pesar de que en general la norma hipotecaria afectará a las hipotecas de nueva constitución, hay ciertas cuestiones que sí afectan a las hipotecas anteriores al 16 de junio.

Por ejemplo, las personas que tengan una hipoteca anterior tendrán el mismo derecho a cambiarla de banco sin impedimentos, y la comisión para convertir el préstamo de tipo variable a tipo fijo se reducirá igualmente al 0,15% del valor total del préstamo, como máximo.

Además, en todos los casos los bancos deberán esperar 12 mensualidades de demora en el pago de la hipoteca antes de ejecutar la cláusula de vencimiento anticipado, o el equivalente al 3% del total del préstamo.

No obstante, si ya hubiera pasado la mitad del plazo total de devolución, se hablaría de 15 mensualidades o el 15% del total.

En cualquier caso, los clientes con hipotecas anteriores al 16 de junio que consideren que su cláusula de devolución es más favorable, podrán mantenerla.

 

Cuestiones controvertidas

En la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se pueden encontrar, no obstante, ciertos artículos controvertido, al menos para el sector bancario.

Las hipotecas solicitadas por extranjeros procedentes de un país con distinta moneda podrán cambiar la hipoteca a la divisa en la que reciban la mayor parte de sus ingresos o sea la moneda del país donde la persona resida por trabajo.

De esta manera, los clientes podrán aprovechar las fluctuaciones de los tipos de cambio y sus propias circunstancias personales a la hora de pagar su hipoteca.

Además, el banco no podrá negarse y, si lo hace, se considerarán nulas las cláusulas multidivisa, pasando la hipoteca a ser considerada como originalmente concedida en la moneda en la que el cliente percibía la mayoría de sus ingresos.

 

Presumiblemente, este hecho provocará por un lado una subida de la cuantía de las hipotecas concedidas a las personas que residan fuera de la zona euro y quieran adquirir una propiedad en España y, por otro lado, de las hipotecas concedidas a ciudadanos europeos en países donde no circula el euro, como Suiza, por ejemplo.

 

Recuerda que si tienes cualquier consulta relacionada con tu hipoteca es fundamental contar con asesoramiento jurídico cualificado. Ya sea porque quieres reclamar los gastos de tu hipoteca o las cláusulas suelo, o porque no ves clara la firma de tu hipoteca, RBH Global está para ayudarte.

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